另一方面，因为陆家嘴推出了110平2房，也被质疑用豪宅概念去“收割”中产，

  姑苏毒地事情在前，前滩楼盘爆冷在后，将上海老牌国企陆家嘴集团推上了风口浪尖。总爷也实地探盘，探求爆冷背面的深层原因。

  前滩坐落上海浦东，黄浦江以东、后滩以南、南北高架以西、中环线号线三轨交汇，交通条件十分优异。

  总爷来到现场，发现这次开盘的世纪前滩天汇，门口便是各大尖端商业体，高层还能够直接俯视黄浦江景，肯定具有热销的潜力。

  项目近邻的前滩邃古里现已开业，重奢品牌聚集，并且未来会有连廊直接联通项目，这儿几乎是前滩最好的一个方位。

  随后总爷前往项目售楼处，但却差点找迷了路，原因是现场条件约束，陆家嘴将售楼处设置在近邻写字楼里。

  因为前台没有一点楼盘相关标识，就连被外包的出售都和总爷吐槽：“甲方售楼处太难找了，客户全赖我电销。”

  看到总爷好像无意购买后，出售便说“这儿只要一个屏幕，要不我微信发你点材料吧。”

  首要，前滩世纪天汇的装饰规范够高。装备的根本都是美诺、嘉格纳、唯宝、汉斯格雅、铂浪高级高端品牌。

  但刚进入110平的两房样板间，总爷就听到现场有客户在慨叹：“怎样房子这么小”。

  尽管对外声称有超越70%的得房率，但陆家嘴110平的两房，空间感乃至远不如外环80平的房子，缺少豪宅该有的标准感。

  厨房、卫生间尽管都是奢华装备，但无法现场看完，真的只要对那空间感形象深入。

  因为正常的墙体厚度可控，所以一般房子得房率地毯率比较挨近，我们也不会重视地毯率。

  但陆家嘴的超高层选用剪力墙结构系统，墙体厚度高达40-50cm，极大地占用了户内空间，导致实践可利用空间极小。

  别的，比较于其他超高层项目，前滩世纪天汇也没有更合理地去规划中心筒-框架结构系统，导致户内空间的规划感缺失。

  给总爷形象最深的是这个方框飘窗，深度得有挨近1米，宛如一个魔盒，不知是哪位规划鬼才的创作。

  样板间主卧这个弧形规划，如果是大面积卧室肯定完美，可是放在本来就很狭小的空间内，显得户型很不方正。

  最要害的是，上海前期超高层项目，比方耳熟能详的汤臣一品，都是以大平层为主，动辄300平以上的户型，能够极大地下降超高层带来的“地毯率”体会。

  陆家嘴110平小户型，将镰刀挥向了预算刚过千万的“中产阶级”，但陆家嘴集团明显过错地预估了商场。

  现在上海商场已跳过“低总价拼地段”的阶段，前期各种不合理的小户型正在被二手商场教育，客户现在愈加重视本身的寓居质量。

  即使是总价预算缺少的客户，宁可挑选离市区稍远地段，也很难下决心献身如此大的寓居体会，来交换成为“伪豪宅”业主的机遇。

  一方面，陆家嘴在公区方面下了血本，打造约2800平的巨型地下两层会所，会所中装备健身房、泳池、休闲文娱等。

  但另一方面，前滩世纪天汇和商场造在一同，关于豪宅买家来说，私密和安全必定有所顾忌，并且小区缺少传统的开放式景象空间。

  上海客户很重视家庭生活体会，正是因为如此，开发商们才各种内卷小区景象、架空层、游乐设备等公区装备。

  陆家嘴项目缺少开放式景象和活动空间，今后小孩连野外玩乐的空间都没有，莫非只能去封闭式的地下会所，或许去商场人挤人吗？

  上海本地国企陆家嘴集团，好像还不够了解本地商场需求，前期的产品定位和客户研判呈现了问题。

  如果说曩昔商场对陆家嘴集团的形象是写字楼和商办，现在肯定是“百亿买姑苏毒地”的新闻。

  有朋友就给总爷吐槽过：“很难信任土地检测都会遗漏的房企，有才能运营好超高层住所。”

  究竟关于超高层住所来说，后续的保护保养以及物业服务，才是最为要害的一环。做得好是汤臣一品，做欠好或许便是九龙城寨。

  或许商场火爆时还能趁机出货，现在这样的商场行情下，我们都在比照开发商、质量、得房率，陆家嘴集团错过了最佳出货机遇。

  在项目认筹期间，因为“前滩爆冷”论题的爆火，一群中介在认筹现场开直播：现场核算，进入项目认筹的人数。

  脱离前滩后，总爷一直在复盘陆家嘴的“意外”爆冷，总结至少有三点中心原因：

  1. 对商场缺少敬畏心：装标奢华且自带会所，但现场样板间体会一般，营销操盘才能也有些落后；

  2. 产品规划才能缺失：产品存在规划和审美缺点，且未能经过规划去最大极限地补偿超高层的硬伤；

  3. 对商场需求缺少研讨：不了解商场和客户的真实需求，缺少开放式公区和景象装备，对家庭型客户不友好。

  超高层住所，通常是指修建高度高于150米的住所楼。从修建规划规划的视点看，超高层住所的确存在几大问题：

  但随着城市更新迭代，市区可利用的空间存在约束，城市向上开展是必定的，超高层住所浪潮无法抵御。

  总爷以为，超高层住所有更高的价格和寓居本钱，本就应该归于塔尖人群的专属产品，不该该做小户型收割中产，更需求投合改进客群的真实需求。

  陆家嘴在前滩的“爆冷”，暴露了其在开发和营销方面的单薄，更是让职业对超高层住所愈加慎重：

  超高层住所不是祸不单行，但对开发商的要求更高。这次收割上海中产失利，陆家嘴集团真得交学费了。